Por Arkhe Reformas.
La reforma de una vivienda de 100 m² puede incluir desde renovar instalaciones y acabados hasta cambiar la distribución, intervenir en la estructura y sustituir todas las ventanas. Para valorar su coste, lo primero es saber qué vivienda queremos obtener y qué incluye cada oferta.
En el ejemplo que analizamos en Sant Gervasi, Barcelona, la previsión de obra, cocina, carpintería exterior y equipamiento adicional de baños y baldosas asciende a unos 139.000–155.000 € antes de IVA. Es una intervención con dos baños, cambios estructurales y climatización por conductos.
Esta cifra combina un presupuesto de obra con varias estimaciones de suministros. Sirve para planificar una reforma de este alcance; todavía quedan conceptos por confirmar antes de conocer la inversión final.
¿Cuánto cuesta reformar una vivienda de 100 m²?
Partimos de un presupuesto de Arkhe de 96.918,46 € antes de IVA. A ese importe añadimos las previsiones necesarias para completar cuatro grupos de partidas:
| Concepto | Importe antes de IVA | Qué representa |
|---|---|---|
| Obra, instalaciones y suministros del presupuesto base | 96.918,46 € | Importe del presupuesto detallado |
| Cocina: mobiliario, encimera y equipamiento adicional | 15.000–25.000 € | Estimación sujeta a selección y oferta |
| Nuevas ventanas y carpintería exterior | 12.000–18.000 € | Provisión orientativa, pendiente de medición y presupuesto |
| Equipamiento de los dos baños y baldosas adicionales | 15.000 € | Previsión conjunta adicional |
| Previsión conjunta, redondeada | 139.000–155.000 € | Presupuesto base más estimaciones; antes de IVA |
Los importes adicionales se expresan antes de IVA para hacer una suma comparable. Deben confirmarse el impuesto y el contenido de cada oferta.
La previsión no cubre automáticamente toda la inversión del propietario. Hay que comprobar aparte los honorarios técnicos, permisos y tasas, una reserva para imprevistos y suministros del cliente como determinados radiadores o luminarias. Los materiales que ya figuran en el presupuesto base tampoco deben contabilizarse de nuevo.
De dónde salen estas cifras
La referencia procede de un presupuesto detallado de Arkhe para una vivienda de aproximadamente 100 m² en Sant Gervasi. La cocina y la partida conjunta de baños y baldosas se incorporan como previsiones para este ejemplo. El importe de las ventanas es una estimación editorial pendiente de una oferta medida por huecos.
Por tanto, estamos analizando un presupuesto y un escenario de inversión, no el coste final facturado de una obra. Esa distinción permite utilizar el ejemplo sin confundirlo con una tarifa general para Barcelona.
Por qué dos pisos de 100 m² pueden tener presupuestos distintos
La superficie ayuda a situar el proyecto, pero no explica su dificultad. En esta vivienda, los dos capítulos de apeos e intervención estructural suman 8.947,34 €, ya incluidos en el presupuesto base. Otra vivienda que conserve su estructura no tendrá necesariamente ese trabajo.
También están presupuestados calefacción y climatización por conductos, por un total conjunto de 14.481,73 €, además de redistribución, tabiques, techos y trabajos acústicos. Son decisiones que condicionan instalaciones, materiales y coordinación de la obra.
Antes de trasladar una cifra a tu vivienda, compara estas características:
- Distribución: conservar las estancias o desplazar cocina y baños cambia el trabajo necesario.
- Estado de las instalaciones: hay que identificar qué se conserva, qué se renueva y qué equipos se suministran.
- Ventanas: importan el número de huecos, sus dimensiones, el tipo de apertura y los vidrios.
- Acabados y equipamiento: deben compararse materiales, modelos y cantidades equivalentes.
- Condiciones del edificio: accesos, retirada de residuos y trabajos en elementos comunes pueden afectar a la ejecución.
Comprueba también si los 100 m² anunciados son útiles o construidos. Para presupuestar hacen falta mediciones de los trabajos: metros de pavimento, superficies de revestimiento, unidades de aparatos y dimensiones de cada ventana.
Las tres partes que conviene revisar en el presupuesto
Un presupuesto puede mezclar mano de obra y materiales dentro del mismo capítulo. Para entenderlo, revisa su cobertura en tres niveles:
1. Obra e instalaciones. Derribos, albañilería, estructura cuando proceda, tabiques, preparación de superficies, electricidad, fontanería, calefacción y climatización. Cada partida debe indicar si incorpora equipos y materiales.
2. Suministros y acabados. Pavimentos, baldosas, puertas, ventanas, encimeras y otros elementos elegidos para el proyecto. Deben definirse las cantidades, las calidades y los trabajos necesarios para colocarlos.
3. Mobiliario y equipamiento final. Muebles de cocina y baño, electrodomésticos, sanitarios, griferías, mamparas, espejos y luminarias, según el alcance contratado.
Esta revisión ayuda a localizar los elementos pendientes. Presupuestar la instalación de un producto no significa que su compra esté incluida. Es especialmente importante en cocina, baños y carpintería exterior.
Cocina: prever entre 15.000 y 25.000 € adicionales
El presupuesto base ya incluye trabajos de instalaciones y conexiones de cocina. Para completar el escenario añadimos 15.000–25.000 € antes de IVA para mobiliario y equipamiento, sujetos a las elecciones del proyecto.
La oferta de cocina debe precisar muebles, frentes y herrajes; encimera y mecanizados; fregadero y grifería; electrodomésticos y extracción; transporte y montaje. La cantidad reservada solo resulta útil si sabemos qué cubre.
Por ejemplo, una oferta con muebles y encimera puede dejar fuera los electrodomésticos. Otra puede incluirlos, pero excluir el montaje de la encimera. Para comparar ambas, hay que completar primero los conceptos que faltan.
También conviene decidir la distribución y los modelos de aparatos antes de ejecutar las instalaciones. Sus dimensiones y necesidades determinan la posición de enchufes, tomas de agua, desagües y extracción.
En la coordinación entre proveedor y empresa de reformas deben quedar repartidos los montajes y conexiones. Así se evita tanto pagar dos veces por el mismo trabajo como descubrir que nadie lo había incluido.
Ventanas: reservar una partida específica
En el presupuesto analizado aparece un capítulo de carpintería de 3.199,34 €, pero sus descripciones corresponden a carpintería interior y elementos de una puerta corredera de cocina. Ese importe no acredita el suministro de las ventanas exteriores nuevas.
Sí está previsto desmontar aproximadamente 26,6 m² de carpintería exterior existente. Es una referencia de la dimensión del trabajo, aunque la medición de retirada no sustituye la medición del nuevo pedido.
Para planificar incorporamos una provisión orientativa de 12.000–18.000 € antes de IVA para suministro y montaje. Se ha considerado provisionalmente una superficie de cerramientos próxima a la retirada. El importe debe sustituirse por una oferta del fabricante o instalador cuando se midan los huecos y se definan las soluciones.
La oferta debe identificar perfiles, vidrios, aperturas, persianas si las hay, montaje y remates. También hay que descontar cualquier trabajo que ya esté incluido en la obra.
Si una habitación da a una calle con ruido, explica ese problema al definir la ventana. La propuesta debe responder a las necesidades de cada estancia, además de indicar su precio y sus dimensiones.
Baños y baldosas: 15.000 € adicionales en este escenario
La previsión conjunta para completar el equipamiento de los dos baños y las baldosas pendientes es de 15.000 € antes de IVA. Se suma al presupuesto base, que ya recoge trabajos de baños y algunos suministros.
Conviene comprobar sanitarios, muebles, lavabos, griferías, duchas o bañera, mamparas, espejos, accesorios y revestimientos. Para cada elemento, identifica modelo, cantidad, proveedor y responsable de la instalación.
Una partida con cantidad cero exige aclaración. Puede tratarse de un suministro pendiente, una elección del cliente o un producto incluido en una compra agrupada. En este presupuesto existe una compra de materiales ya valorada: antes de cerrar los pedidos hay que reconciliar su contenido con los 15.000 € adicionales.
La elección de los productos también afecta a la obra. Un grifo empotrado debe coordinarse antes de cerrar la pared; el formato de una baldosa puede cambiar la preparación y el trabajo de colocación. Resolverlo a tiempo permite presupuestar el trabajo concreto.
Cómo comparar dos presupuestos sin dejar partidas fuera
Pide que las dos propuestas respondan a las mismas preguntas y deja por escrito las diferencias:
| Qué comprobar | Qué debería quedar definido |
|---|---|
| Alcance de obra | Estancias, derribos, distribución, instalaciones y trabajos excluidos |
| Mediciones | Cantidades y unidades de cada partida |
| Materiales y equipos | Modelos o gama acordada; suministro y colocación |
| Cocina y baños | Relación de productos incluidos y pendientes de elegir |
| Ventanas | Oferta por huecos, prestaciones, montaje y remates |
| Compras del propietario | Quién compra, entrega, recibe, instala y responde por cada producto |
| Cambios e imprevistos | Cómo se valoran, aprueban y documentan antes de ejecutarlos |
| Importe y pagos | Base, IVA, otros gastos y calendario de pagos vinculado al contrato |
Una oferta más baja puede responder a un alcance menor. Añade los elementos pendientes y elimina las duplicidades antes de comparar los totales.
IVA y otros gastos: del presupuesto de obra a la inversión final
Los importes de este artículo se muestran antes de IVA. Según la Agencia Tributaria, en las obras de renovación o reparación de viviendas, el tipo general es el 21 %. Puede aplicarse el 10 % si se cumplen conjuntamente los requisitos de destinatario y uso particular, antigüedad de la construcción o rehabilitación y límite del coste de los materiales aportados.
Por eso, el cálculo final debe hacerse con la fiscalidad que corresponda a cada operación. No basta con aplicar un porcentaje único a todos los trabajos y compras sin comprobarlo.
Completa después la previsión con honorarios técnicos, trámites y tasas que procedan, suministros aún no cubiertos y una reserva para imprevistos adaptada al estado de la vivienda. Su importe requiere revisar el proyecto y el alcance contratado.
Preguntas antes de decidir la reforma
¿Se puede reformar un piso de 100 m² por menos?
Puede plantearse una intervención de menor alcance: conservar la distribución, mantener elementos en buen estado o ajustar el equipamiento. Para valorar si esa opción responde a tus necesidades hay que visitar la vivienda y definir los trabajos. El ejemplo de Sant Gervasi incluye actuaciones que otra reforma puede no necesitar.
¿Cuándo se puede cerrar un presupuesto?
Cuando las mediciones, el alcance, los materiales y las responsabilidades están suficientemente definidos. Las elecciones pendientes deben quedar identificadas con su provisión o exclusión. También debe acordarse cómo se tratarán las modificaciones y los trabajos imprevistos.
¿Cuánto durará la obra?
La superficie por sí sola no permite fijar un plazo fiable. Pide un calendario vinculado al proyecto, la tramitación necesaria, los pedidos y la secuencia de trabajos. Cocina y ventanas deben coordinarse con la obra para que sus entregas encajen con el montaje.
Prepara la valoración de tu vivienda con Arkhe
Para empezar, reúne un plano o las medidas disponibles, fotografías y una lista de los cambios que necesitas. Indica también el barrio, tu previsión de inversión y cuándo te gustaría disponer de la vivienda.
En Arkhe abordamos diseño, ejecución y gestión de la reforma para coordinar el proyecto y sus decisiones. Puedes consultar nuestras obras y proyectos y solicitar una valoración de tu vivienda.
El primer paso es definir un alcance que se pueda medir y presupuestar, con las partidas incluidas y pendientes claramente identificadas.